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花山新媒体 2020-01-18 450 10

蛋壳公寓上市传奇:互联网大数据赋能的“新租赁模式”

杭州私家调查

  铛!铛!铛!

  敲完钟后的高靖很开心,这家他一手创办的企业成功上市了。

  蛋壳公寓成为了2020年登陆纽交所的中国第一股,股票代码为“DNK”。这也是继青客公寓后,国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。

  美国东部时间1月17日上午9点30分,蛋壳公寓的股票代码首次显现在纽交所的大屏幕上,开盘价为13.51美元,较发行价13.50美元微涨。按照发行价,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元,市值可达27.4亿美元。

  在钟声结束的那一刻,蛋壳公寓的股权就够也随之发生变化。

  IPO前,高靖持有蛋壳14.2%的股份,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。老虎环球基金为最大机构投资人,占20%的股份;蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%。IPO后,高靖和沈博阳的持股比例将分别为13.4%和5.9%,其中高靖的投票权达75.6%。

  而屏幕上醒目的股价,成为了各方资本“造富”的依据所在。蛋壳的上市,是否能够造就新的财富传奇,这无疑是一个“撩人”的问题,直指蛋壳公寓的“价值”。

  在笔者看来,无论股价是涨还是跌,都不能成为今天蛋壳公寓现时的价值体现。一时的涨跌,并不能衡量一家企业的价值,短期波动和上市公司价值无关,短期波动完全是随机的。

  巴菲特曾经说过:“短期来看,证券市场有序化是不可思议的;但长期走向永远是朝着价值回归。”

  从长远视角来看,蛋壳公寓上市后价值如何,要结合内部和外部的环境来综合分析其未来的成长性。

  内部体制:科技赋能下的“新租赁”模式

  从内部体系来看,蛋壳具备两点独特的优势,第一是蛋壳是一家科技驱动的公司,第二是拥有创新的“新租赁”业务模式。

  蛋壳公寓创新的“新租赁”模式,颠覆了传统住房租赁行业,并没有实体店面,其特征可以概括为三点:集中化经营、设计装修标准化、业务流程在线上。具体而言,蛋壳通过集中化运营业主托管的房源,并将其出租;再对公寓单元进行设计装修和布置;同时运用互联网技术为业务流程提供支持,使得业主和居民均在线操作。

  从2015年底的2434个公寓数量,增加至2019年11月的432690套,蛋壳的公寓数量增长了179倍。规模迅猛扩张,蛋壳的营收也“水涨船高”,从2017年底的6.57亿元增加至2018年底的26.75亿元,营收增长率高达307.29%。截至2019年9月,蛋壳实现营收50.00亿元,同比增长198.85%。

  能够在短短的几年时间内,实现快速的规模扩张,得益于蛋壳公寓基于互联网大数据赋能的“新租赁模式”,这也是蛋壳公寓的核心竞争力所在。据了解,蛋壳大脑是蛋壳公寓的核心价值所在,其BI系统数据模型对业务发展具有决定性的重要意义,能够解决房屋资源与租户的“房源错配”问题。

  外部环境:三万亿租赁市场蓝海

  从外部市场环境来看,蛋壳公寓未来有广阔的市场空间。

  《中国流动人口发展报告》预计,2030年全国租赁人口将达2.7亿人。可以预见,未来五到十年,中国租赁市场将继续迎来高速增长。艾瑞咨询数据显示,2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元,预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元。中国一线和二线城市的住宅租赁市场规模在2018年达到人民币1.2万亿元,预计到2023年将增长到人民币2.0万亿元。

  在蛋壳公寓看来,这是一片新的蓝海。伴随着持续的城市化、高房价以及一二线城市年轻人消费习惯和生活方式的转变,以及政策的利好,中国租赁市场潜力巨大。

  综合内外部因素分析,蛋壳公寓未来具备十足的成长性。但是,它也着面临长租公寓领域的共性难题——盈利难。

  长租公寓本身:盈利难?

  正如其它长租公寓品牌一样,蛋壳目前也处于亏损状态。

  如何破解盈利问题,不仅是关乎蛋壳公寓未来的生死,更是一个行业难题。蛋壳公寓是否能摆脱这个“魔咒”,或许可以从其近几年的财务数据中管窥一二。

  根据招股书披露,2019年前9个月蛋壳蛋壳公共与净亏损25.16亿元人民币,经调整后的EBITDA为-14.61亿元人民币。对比2018年的经调整亏损率及经调整EBITDA率,可以发现蛋壳公寓的尚未盈利的原因是其持续高速增长。

  如何在规模增长下,提升盈利能力?一组数据或可解答部分疑虑,蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间,下降到2019年前9个月的平均10,404元/间。这组数据释放出了一个信号,蛋壳公寓在规模持续增长的同时,整体运营成本及资金投入却在下降。

  也就是说,蛋壳公寓未来在规模效应达到一定程度后,随着成本费用控制能力的提升,其盈利能力将逐步改善。另外,蛋壳公寓与房东的租约为4-6年,而蛋壳公寓的投入回本周期为12到20个月。也就是说,在与房东的租约内,蛋壳可以提前锁定盈利期。

  长租公寓是一个长期经营,然后逐渐获利的行业。只有当规模达到一定程度,才能以规模化降低装修成本,从而实现盈利。招股书显示,截至2019年11月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,共运营公寓单元数量为432690套。

  艾瑞咨询的报告显示,蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位,且房间数增长最快,增速居行业第一。

  而无论是在规模上扩张上,还是在成本控制方面,蛋壳公寓已经付诸行动,并开始显露其效了。特别是此次赴美成功上市后,插上资本翅膀的蛋壳公寓,规模会进一步激增,扭亏为盈或许指日可待。

  从以上三方面来看,蛋壳公寓的价值所在,绝不是当下的股市所能衡量的。

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